Способы покупки жилья в 2025 году: основные проблемы (часть 1)

В 2025 году российское общество встретилось с очередным потоком реформ, ростом цен и переменами в политической и экономической сферах. В свою очередь, юриспруденция идет, частенько запаздывая, вслед за такими переменами, потому что меняющиеся отношения необходимо регулировать, повышая эффективность как законотворческого процесса, так и правоприменения.

Политико-экономическая сфера и право — по диалектике — борьба и единство противоположностей, отрицание отрицания и переход от количества в качество, что подразумевает, что изменения в одной сфере могут приводить к трансформациям в другой. Например, изменения в экономической структуре общества могут вызывать необходимость в новых правовых нормах и институтах, которые, в свою очередь, могут влиять на политическую динамику.

Таким образом, политические и экономические процессы взаимосвязаны и влияют друг на друга, создавая сложную систему, в которой каждое изменение может привести к новым вызовам и возможностям. Это также подчеркивает важность анализа исторического контекста и социальных условий, в которых происходят эти изменения, а также необходимость учитывать интересы различных социальных групп, участвующих в этом противостоянии.

1. В 2025 году правовая система претерпела изменения, изначально направленные на улучшение защиты прав покупателей и продавцов в условиях роста ставки по ипотеке и фактической отмены льготной ипотеки (сейчас не берем отдельные случаи вроде льгот для участников СВО — по ним отдельно напишу, тк тема актуализировалась, и стоит обсудить ворох проблем вокруг этих «льгот»).

Главным образом, речь касается специальных стандартов, изданных Банком России, которые уже распространяются на жилищные кредиты. 

Информационный портал РБК приводит следующие такие стандарты: 

— Застройщику запрещено договариваться с банком о более низкой ставке и погашать ему разницу в процентах за счет удорожания квартиры. Это создает у покупателя видимость выгодной сделки, хотя на самом деле он переплачивает;
— Заемщику запрещено использовать для первоначального взноса кредитные средства или кешбэк от застройщика, можно платить только собственными деньгами;
— Банки обязаны размещать деньги заемщиков исключительно на эскроу-счетах, защищенных системой страхования. Зачислять деньги на аккредитив с 1 января будет нельзя;
— Банки обязаны возвращать переплату по субсидируемой ипотеке, если заемщик расплатится досрочно;
— Размер кредита ограничен суммой в размере 80% стоимости залоговой недвижимости;
— Срок кредита ограничен 30 годами;
— Банк должен разъяснять заемщику обязательства, которые тот на себя берет, последствия в случае невыплаты долга, право на ипотечные каникулы и т. п.

Какова правовая природа стандартов, изданных Банком России? Кстати, буду рада дебатам в комментах на этот счет или отдельной статье специалистов по банковскому праву, самой будет интересно.

2. Политико-экономическая ситуация в России в 2025 году может быть охарактеризована как нестабильная, с возможными колебаниями цен на недвижимость, изменениями в доходах населения и уровнем инфляции. Это может повлиять на спрос и предложение на рынке недвижимости, а также на доступность жилья для различных слоев населения. В условиях экономической нестабильности покупатели могут стать более осторожными, что повлияет на динамику сделок.

Строительная отрасль — одна из немногих отраслей, которая сейчас работает, однако ипотека по нынешней ставке — это ярмо. 

Я итак не являюсь поклонником кредитов и ипотек даже по тем ставкам, которые были до 2024 года, и не советую заключать кредитные договоры клиентам.

Мир слишком нестабильный для того, чтоб быть уверенным, что не будет ни одной просрочки, ни одного увольнения, ни одной катастрофы в жизни, когда человек или семья с детьми лишится единственного жилья, и еще и потеряет огромные деньги, которые в счет платежей уже внесли.

Полная стоимость ипотеки, с учетом доп процентов от банков и т.д. — 42% годовых, а ипотека — 20-23 % — это «витрина».

Поэтому ипотечный способ покупки квартиры — по нынешним временам — является вредным. Это мой субъективный взгляд, на который коммент может быть " а что делать, а как быть иначе" — тут ответить не могу, ибо ситуации разные, но ипотека по нынешним процентам — это рабство.

И банкротства физических лиц будут, вероятно, расти, в условиях, когда не каждую задолженность должник ликвидирует после решения суда о признании банкротом, а в случае ипотеки — это тоже потеря жилья, за которое уже человек отдал огромные ресурсы (деньги — ладно, еще здоровье и время на «пахату»).

3. Возможность покупки недвижимости на аукционах, где можно приобрести жилье по более низкой цене, но с определенными рисками.

Риски — это то, что во время торгов цена может повыситься до рыночной, есть шанс купить неликвид, риски появления внезапных наследников, долги по коммуналке — не говоря уже о всех прелестях покупки «банкротных» и арестованных квартир с зарегистрированными лицами и т.д. и т.п.

Тем не менее, на фоне роста цен и ситуации с ипотекой, среди населения возрастает интерес к такому способу покупки вторички, в принципе, это все наша аудитория — потенциальные доверители, которым надо будет помогать сопровождать сделку, оспаривать какие-то моменты и т.д. и т.п. Консультировать — самое меньшее.

4. У населения возрастает интерес к таким способам покупки жилья как — аренда с правом выкупа.

 Договор аренды с правом выкупа.

В чем плюсы для сторон?

Для арендатора:

• возможность проживать в квартире с момента заключения договора до выплаты всей итоговой суммы;
• отсутствие ипотечных «надбавок» за изначальную стоимость квартиры и банковской волокиты;
• возможность отказаться от дальнейшего выкупа помещения (но это риск для арендодателя, да).

Для арендодателя:

• возможность увеличить размер стоимости квартиры выше средней рыночной;
• переход собственности происходит после получения всей суммы по договору

В случае аренды с правом выкупа риски также есть, и по такому риску неприятно «попали» клиенты, которые в далеком 2006 году заключили такой договор, только не на квартиру, а на землю.

И договоры заключены с ненадлежащим лицом (не собственником), нет условия о выкупной стоимость, там договор на 1 листе (спасибо, что не рукой написанный).

5.Вариант ренты и пожизненного содержания с иждивением.

Покупка квартиры с помощью ренты –это редкий способ, но тоже вариант. Но тоже с подводными камнями.

Рента – это передача собственности в обмен на обязательства. Например, человек обязуется обеспечивать гражданку, на квартиру накладывается обременение, человек платит ренту.

Иногда это очень удобный способ продажи квартир, но такие сделки тоже признают недействительными в силу общих правил по признанию сделки недействительными, либо относящимся именно к договору ренты — надлежащего исполнения условий договора со стороны рентодателя, судебной практики масса.

Хотя существуют и весьма удачные кейсы, благополучные для обеих сторон.

(продолжение следует...)